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基金公司与商业房地产业主方的合作模式有哪些?

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中国堪称亚洲和全球购物中心最大的成长型市场,自2013年平均每年新项目增量不低于300家,尤其在一些主要的二线城市和三线城市,市场容量迅速扩大。中国的商业房地产进入一个比较快速的发展领域,中国的商业地产市场也日渐成为国内外投资者关注的热点区域。很多外国基金投身中国的商业房地产投资,像美国华平这样的老牌PE从一开始的涉足内地商业地产到初尝甜头,再到扩大在华投资项目,都意味着其对中国商业地产领域的持续看好。



毋庸置疑,在当前中国特殊的宏观经济环境下,基金等资本对于商业地产的投资热情是存在的。据业内相关人士分析了解,基金对于商业地产的投资发力点还没有到来,普遍还处在看项目的阶段。未来两、三年后将会是基金投资机构进入商业地产的高峰期。



中国的购物中心建设速度让海外资本看涨中国商业地产的长线发展,但是在外资寻找投资资源时也确实存在诸多限制和困难。一方面,商业地产投资额大,投资回报期长。“理想的投资回报如何而来”?商业地产金融化、退出机制、商业地产的开发成本和财务决策一直都是中国商业地产行业最关心但又最无奈的重磅话题。另一方面,国内许多开发商和投资人在目前的阶段尚缺乏融资和商业运营经验,对商业地产投资开发、资产长期经营和退出机制缺乏成熟地经验和思考。商业是需要一个长期经营,有一定的培养期;商业地产的内在发展更需求长期资金的支持。



在2014年中购联第十二届年会金融论坛上,中信资本高级董事总经理、房地产投资部主管程骁远先生分享了基金公司与商业房地产业主方合作的新思想和新模式。



从基金的角度来考虑,他把基金公司与商业房地产业主方合作的模式归纳为以下几种:



模式一:远期资产购置。


开发商需按照合同约定的技术要求指标负责项目的开发建设,并按相关合同条款进行资产交付。商业地产项目规划设计对项目成功至关重要,因此基金公司通常要求在项目的早期设计阶段即介入项目。基金公司和开发商更早的进入协商,进行项目资产定位、涉及种种标准和要求的沟通,对双方都有益处,能消除更多的不稳定性。



模式二:共同投资,共同开发。


基金公司跟开发商可能从利益上更一致,大家绑在一块。开发商负责项目的开发建设。基金公司通常要求主导项目的规划设计及后期运营管理,并对项目退出拥有强售权(drag along),但开发商在同等条件下享有优先回购权。



模式三:项目层面的财务投资。


开发商全权负责项目的开发建设及后期运营管理,并提供定期报告。基金公司通常在董事会层面对项目进行监控,并定期进行实地监察。基金公司的投资可采用股权或债权,并对退出有一定安排。作为一个财务投资人更倾向于被动式的管理,被动式的管理,对开发商来说是有压力的,如果没有运作好项目的话,有很大的风险,因此开发商自己要能精确的计算未来的债务风险。



模式四:平台投资。


开发商负责项目的开发建设。视双方协议及股权比例,基金公司可以直接参与项目的具体运营管理或仅在董事会层面对项目进行监控。基金公司的投资可采用股权、债权或可转债等形式,并对退出有一定安排。



平台投资对于手上有比较多的商业项目,而且自己有了一定的管理能力的开发商是一个比较好的方法。开发商可能有好几个项目,把多个商业物业跟投资者进行合作,首先要求它项目产品的收益本身已经达到一定的程度,而投资者希望看好项目未来的发展,希望看到未来的收益是怎么样去计算,所以就要求开发商的管理能力和运营的能力相当的重要。



模式五:公司层面的投资。


开发商负责项目的开发建设及后期运营。基金公司通常在董事会层面对项目进行监控。基金公司的投资可采用股权、债权或可转债等形式,并对退出有一定安排。



从基金公司的投资发展角度寻找与商业房地产业主方合作的五种模式道路,适合在不同的阶段配合开发商不同的需求,来配制投资这几个模型。



未来,中国的商业地产将继续扩大发展,相信包括国内外的开发商,投资机构,运营商,零售商的参与者,分羹者会越来越多。未来购物中心行业必将进入投资开发、运营管理、兼并收购、资本运作的全产业链发展时期。商业地产的开发模式创新将是未来赢得竞争格局胜利的关键因素。



目前颇受行业追捧的海外资本注入、开发商拿地建设、第三方商业资产管理公司招商运营,未来是否能够成为商业地产开发的主流模式尚不可知。但这一既弥补国内开发商融资和商业地产运营能力短板,又满足海外资本投资需求的模式,也许是商业房地产未来创新的一个重要发展方向。


来源:MALLCHINA


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主编简介:【王传宏】英国皇家特许测量师(MRICS)、10年商业地产策划和招商管理经验。欢迎交流与合作,个人微信 schwangcn


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